Posts Tagged ‘Finanzierung Eigenheim’

Haus bauen ist so günstig wie nie!

30. September 2010

Niedrigzins lässt Träume wahr werden

Finanzierung des Eigenheims günstig wie nie – Teure Darlehen zu guten Konditionen ablösen

Von Markus Scheele

Die eigenen vier Wände sind für viele ein Traum. Nicht nur, dass das Eigenheim zum Bild der klassischen Familie dazu gehört. Viele schätzen auch die vermeintlich inflationssichere Geldanlage oder nutzen das „Betongold“ als Altersvorsorge. Wer ohnehin schon den Hausbau, eine Renovierung oder den Kauf einer Immobilie plant, hat einen günstigen Moment erwischt. Denn die Baufinanzierung ist derzeit so erschwinglich wie noch nie.

Unter vier Prozent liegen derzeit die Zinsen für ein Baudarlehen mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren, errechnete die Frankfurter FMH-Finanzberatung. Noch vor zehn Jahren waren es knapp 6,5 Prozent. Der günstigste Anbieter verlangt für 100 000 Euro einen Effektivzins knapp über drei Prozent. „Die Zinsen für das Baugeld waren noch nie so niedrig“, sagt Inhaber Max Herbst: „Es gibt derzeit auch keinen Grund, warum sie innerhalb von ein paar Monaten wieder stark ansteigen sollten.“ Wer allerdings unüberlegt mit dem Bauen loslegt, geht ein unkalkulierbares Risiko ein. „Niedrige Zinsen alleine reichen als Motiv für den Hausbau nicht aus“, sagt Annabel Oelmann, Finanzexpertin bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen: „Wer sich das Bauen nicht leisten kann, der kann es sich auch bei niedrigen Zinsen nicht leisten.“ Zwanzig Prozent Eigenkapital benötige der Häuslebauer mindestens, besser seien jedoch dreißig Prozent. „Ansonsten sind die Kreditraten zu hoch“, so Oelmann.

Vor überstürzten Entscheidungen warnt auch Barbara Sternberger-Frey, die für die Zeitschrift Ökotest die Konditionen von 80 Anbietern zur Eigenheimfinanzierung untersucht hat. „Man darf sich nicht von den niedrigen Zinsen verführen lassen.“ Wer sich jetzt nur deshalb Gedanken über eine Immobilie mache, nur weil die Finanzierungskosten niedrig seien, begehe einen Fehler. Denn es besteht die Gefahr, dass der Häuslebauer nach Ablauf der ersten Zinsbindung die dann wahrscheinlich höheren Kosten nicht mehr zahlen kann. „Wer jetzt unter vier Prozent finanziert, für den sind die Kosten der Anschlussfinanzierung möglicherweise doppelt so hoch“, warnt Sternberger-Frey. Die Finanzberatung FMH errechnete für die vergangene Dekade einen Schnitt von 4,85 Prozent Zinsen auf das Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung.

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, sich aber nicht sicher ist, wie viel er zum Beispiel monatlich an Raten verkraften kann, sollte sich von den Verbraucherzentralen beraten lassen. Zwar kostet ein Gespräch von eineinhalb Stunden in Nordrhein-Westfalen 160 Euro. Verglichen mit einem finanziellen Fiasko beim Hausbau nimmt sich das aber noch vergleichsweise gering aus. „Das Geld spare ich bei den Kreditverhandlungen mit der Bank locker wieder ein“, sagt Ökotest-Expertin Sternberger-Frey. Denn trotz Zinstief: die Top-Konditionen müssen sich die Bankkunden oft erkämpfen. „Je besser ich informiert bin, desto mehr kann ich den Verhandlungsspielraum der Banken ausschöpfen.“

Liegen die Offerten der Banken vor, raten Verbraucherschützer dazu, sie gründlich zu prüfen. Denn eine Gesetzeslücke sorgt dafür, dass die Angebote trotz aller Vorgaben nicht immer vergleichbar sind. Die Sparda-Bank Berlin warnt bereits vor „unrealistischen Zinsangaben“, verursacht durch die im Juni dieses Jahres in Kraft getretene Verbraucherkreditrichtlinie. Bisher berechneten die Institute die Finanzierungskosten für die Dauer der Zinsbindung. Durch die neue Vorschrift sind die Banken dazu verpflichtet, den Zins bis zur Tilgung der gesamten Schulden anzugeben. Das Problem ist nur: niemand weiß, wie hoch der Zins in zehn Jahren ausfallen wird. Es ist aber wahrscheinlich, dass er nicht genauso niedrig ist, wie heute. Eine Bank, die den derzeitigen Zins auch in zehn Jahren ansetzt, hat dadurch heute ein niedrigeres Angebot – doch vergleichbar mit anderen Offerten ist es kaum, wenn darin mit höheren zukünftigen Zinsen kalkuliert wird. „Da müssen Verbraucher jetzt aufpassen“, warnt Oelmann. Am besten sei es, sich für das Ende der Zinsbindung seine Restschuld ausrechnen zu lassen und dann mit einem realistischen Zins selbst nachzurechnen.

Experten empfehlen zudem, die niedrigen Zinsen dafür zu nutzen, um monatlich mehr vom Darlehen zu tilgen. Denn je weniger Schulden nach der ersten Tilgungsphase übrigbleiben, desto besser. „Wer die aktuell günstigen Konditionen über die ganze Laufzeit des Darlehens festschreiben kann, sollte zuschlagen“, rät Ökotest-Autorin Sternberger-Frey. Denn dann sichert er sich den guten Preis für die nächsten Jahrzehnte. Wer ein solches Angebot nicht bekommt, fährt nach ihrer Ansicht mit einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren am besten. „Nach zehn Jahren hat der Kreditnehmer das Recht, jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten den Vertrag zu kündigen. Das ist ein Vorteil, denn so kann er fünf Jahre lang den Markt beobachten.“ Und bei niedrigen Zinsen zugreifen.

Zudem entfällt nach zehn Jahren auch die ungeliebte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Gebühr berechnen die Banken bei einer vorzeitigen Kündigung des Kredites während der Dauer der Zinsfestschreibung. Die Vorfälligkeitsentschädigung hindert den Kreditnehmer daran, sein vor acht Jahren zu einem vergleichsweise hohen Zins abgeschlossenes Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung nun zu kündigen, um von den niedrigen Zinsen zu profitieren. Doch möglicherweise lohnt es sich für ihn trotz der Gebühr, wenn er durch das historische Zinstief unterm Strich Geld sparen kann.

Wer ohnehin nur noch ein Jahr an seine Zinsvereinbarung gebunden ist, der kann sich schon jetzt um eine Anschlussfinanzierung kümmern und sich die niedrigen Zinsen sichern. Für jene, die noch länger warten müssen, könnte der Kauf eines so genannten Forward-Darlehens eine Alternative sein. Mit diesem Finanzprodukt sichert sich der Kreditnehmer die heutigen Zinsen zum Beispiel in zwei Jahren, wenn seine Zinsbindung ausläuft. Dafür zahlt er einen Aufschlag. Im Prinzip geht der Häuslebauer eine Wette ein: steigen die Zinsen innerhalb dieser Zeit wieder, hat er sie gewonnen. Bleiben sie so niedrig wie heute, zahlt er durch den Kauf des Forward-Darlehens drauf.

Quelle: „Die Welt“ vom 13.09.2010

Advertisements